UN EJEMPLO MUY GRÁFICO

UNA OPERACIÓN SENCILLA

Pongamos un caso extremo pero que a veces puede leerse en prensa.  Unos “visionarios” que no respetan ni la seguridad de sus clientes, ni su propia actividad, ni el producto que dicen superior a otros les ofrecen una operación. Una intervención que requiere anestesia total, y por tanto bastante seria y sin embargo muy barata, un veinte o treinta por ciento menos que en las clínicas más asequibles.  Hemos decidido dar un pequeño retoque a nuestra nariz para sentirnos más cómodos o a causa de un pequeño accidente y pensamos que vamos a hacerlo por un precio muy interesante.

Le venden modelos de narices en un catálogo, así como si fuese un supermercado, una “Julio Iglesias” para los más clásicos, una “Paco Rabal” para los más atrevidos y de carácter más recio, o una “imperial” réplica de los bustos de Julio César. Estas “sugerencias” son para aquellas personas que ahorren tiempo a la empresa eligiendo un modelo sin que le asesoren.

A otros clientes que dudan del sistema les comentan que personalizan los modelos, sin que uno sepa muy bien qué demonios es personalizar una nariz donde debiera decir un estudio completo e individualizado del rostro y como mejoraría con la intervención; como en cualquier otro caso y profesional. Es decir, empezar desde cero todo el proceso como lo haría cualquier cirujano plástico.

No le dirán como queda el resultado sobre su propia cara, si el retoque es apropiado para un rostro alargado o redondeado, grande o pequeño, con los rasgos y distancias más proporcionadas o menos. Es decir, le niegan lo que hace todo cirujano plástico para que sus resultados sean óptimos. La empresa recoge una firma de contrato sin que un doctor dedique una sola sesión a estudiar con los clientes el resultado, empezamos mal.

Cuando pide que le presenten a clientes satisfechos con sus nuevas narices o sus cuerpos esbeltos, no le presentan ni a uno, sólo a personas “muy satisfechas” con las promesas, la publicidad del montaje y la simpatía del comercial, todos con el único detallito que siguen aún en la lista de espera.

Se personan en uno de los supuestos quirófanos sin avisar, ven un sitio sucio, mal iluminado, inseguro, comienza a sentir un ligero malestar general.

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Cuando piden que le presenten al doctor dicen que de momento no hace falta, que un cuñado suyo que dibuja caricaturas nos va a ayudar con los comienzos echando unas rayas sobre nuestras fotografías para ver alternativas con el perfil y frente de la nariz. Que sabe mucho y es casi lo mismo que un cirujano de estética, que los médicos tampoco saben tanto de lo suyo y que se lo tienen muy creído.

Además, este chico tan majo nos va a dejar que preparemos lo que nos de la gana, si queremos una napia microbiana u otra de proa de trasatlántico allá nosotros. Este cuñado tan gracioso nos dice que para que más reuniones, que “pa adelante” y que el tiempo es oro. Por mucho que nos empeñamos en reunirnos con el doctor, insiste en pillarnos previamente con la firma de un contrato excesivamente breve para estos casos y lleno de vaguedades.  Nos exige un anticipo importante que nos disuada de romperlo. Seguramente han añadido otra claúsula para blindarse su permanencia con nosotros todo el proceso.

Las analíticas obligadas previamente a cualquier operación no son necesarias porque tenemos una pinta estupenda, salta a la vista.

No se le ocurra investigar sobre la licencia de la “clínica” para la actividad, tampoco sobre el pasado de los responsables de la empresa y su historial de aperturas y cierres y cambios de nombre. Acerca de su formación y nivel cultural mejor no descubramos el velo, si no saben distinguir un bisturí de un sacacorchos no es para tanto igual son buenos gestores.

Cuidado con pedir información en su entorno inmediato, hoy operan en Segovia y mañana en La Coruña, todo es posible.

El mismo día de la operación les presentan al cirujano, un recién titulado sin experiencia que les confirma que su nariz es la primera de su carrera profesional. Cuando le observan que si no sería conveniente que comenzase junto a un veterano. Lo niega, no es para tanto, no se trata de un transplante de corazón. Si se queja de que no se ha presentado el anestesista, le comentarán que no hace falta, que se turnan en las intervenciones. Cuando es conducido al “quirófano” con la ligera sospecha de que se ha equivocado comienzan a pasarle varias facturas de sobrecostes como el concepto de alquiler de quirófano y estancia hospitalaria.

De nada le advirtieron, porque estos honrados ciudadanos piensan que debían haberse informado por su cuenta y que el mundo es de los listos y los más fuertes.

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RIESGOS DE CAER EN LA TELARAÑA

Voy a dejar la segunda parte de la historia a su imaginación. Esta situación parece grotesca y lo es, pero trasladada a ciertos casos que se mueven en el sector de la construcción puede parecerse como dos gotas de agua.

Donde decíamos nariz es vivienda. Donde decíamos forma, proporciones y tamaño de nuestra cara decimos forma del solar, clima del lugar, normativas varias, acceso y orientaciones, nuestro programa de habitaciones y necesidades, inclinación del terreno y un sinfín de circunstancias que hemos ido comentando en entradas precedentes.

Si ofrecen un tipo de vivienda y para adaptarlo al lugar y demás factores descritos hay que cambiarle orientaciones; huecos principales y su forma y orientación para no morirnos de frío porque la casa no es para Sevilla sino para Soria; la cubierta plana a inclinada porque lo exige la normativa municipal; la planta de forma rectangular a forma de L para poder orientar bien el garaje al acceso y nos quepan todas las habitaciones; un semisótano en lugar de sótano porque el terreno es muy inclinado. Acabamos viendo que lo del tipo de partida no es más que un gancho publicitario, porque partiendo de cero habríamos ganado tiempo y seguramente proyectado una vivienda aún más adaptada a nuestras necesidades y a su entorno. Sólo hemos obtenido un prejuicio de poca utilidad que entorpece más que ayuda.

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Si el cirujano es el arquitecto o el anestesista el arquitecto técnico, vamos cerrando más estrechamente la comparación. El primero es necesario desde que trazamos las primeras líneas, aconsejable desde antes de la misma compra de un terreno. Los dos son necesarios en el control de la obra en visitas frecuentes, no son figuras burocráticas, sino esenciales en la vigilancia de la corrección de todo.

En cuanto al quirófano, es la obra, porque de la limpieza, el orden, la seguridad y la corrección de las zonas de acopios dependen la vida de los operarios y la propia calidad de lo construido.

Podemos pensar que la comparación es excesiva porque en la hipótesis de la cirugía se trata de la vida y salud de una persona. No nos damos cuenta hasta qué punto está en riesgo nuestra salud psicológica si una vez que determinamos que nuestro límite financiero está seguro en 170000 € no dejan de llegarnos aumentos maliciosos por la vía del sobreprecio exagerado a conveniencia, el exceso de medición o la falta de aviso previo que nos van incrementando la suma de lo imprevisto a 40.000€, 60.000€ o más. Así que además de jugarnos la salud estamos poniendo en riesgo muchos años de trabajo y ahorro.

Cuando descubran que se han garantizado depresión seria para unos cuantos años y no casa será tarde. Y esta comparación parecerá hasta comedida.

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Hay empresas de prefabricación que ofrecen edificios modulares, es una opción porque pueden dar soluciones versátiles a distintas situaciones, en este caso tiene sentido que veamos propuestas de combinaciones de los módulos a modo de ejemplo. Siempre que nos avisen que en una obra terminada pueden surgir muchos gastos añadidos y que hay que estudiar la urbanización y su coste, o que podemos pedir presupuestos a otros para esos trabajos. Tendrán que explicarnos que sobrecostes habría caso de encontrarnos con un mal terreno para cimentar. Nos habrán permitido conocer con bastante precisión que vamos a gastar o cuanto menos en márgenes controlables.

Luego otras que no prefabrican quizás muestran su capacidad de proyectar con mejor o peor fortuna presentando infografías y tipos de vivienda. Pero una empresa con un mínimo de honradez en sus comportamientos preferirá firmar el contrato definitivo una vez obtenida la licencia de obras del ayuntamiento, o como mucho hasta ese momento contratar sólo la gestión del proyecto a modo de un Project manager sin encadenar al cliente en las restantes fases hasta que no sepamos que urbanización se exige a la vivienda, que cimentación conlleva, que movimientos de tierras y el resto de gastos importantes que son condiciones de licencia.

Lo exigible es que nos presupuesten todo con detalle y según mediciones de proyecto antes de firmar el contrato de obra con precios para cada partida: enchufes, m3 hormigón de zapatas, m2 de solera para aceras, acometida alejada 50 m, m3 de losa de cimentación, m lineal de valla perimetral de 1.50 m y zapata corrida inferior, unidad de farola colocada e instalada según modelo exigido por el ayuntamiento, etc.

Esto además puede evitarnos engaños manifiestos, si alguien nos dice que nos instala domótica de la manera anterior tendrá que definir si hay apertura automatizada de persianas y en qué número, si hay control de seguridad y de que tipo, o programación de calefacción a distancia por ejemplo. Si a toro pasado nos cuentan que la domótica es "poner otro tubo" paralelo a la instalación eléctrica igual o nos están tomando el pelo, o nos han ayudado a equivocarnos.

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No tendremos vivienda hasta que el ayuntamiento considere que se han cumplido todas las condiciones de licencia, nuestra casa deberá respetar todas las exigencias de proyecto sin prescindir de ninguna de las instalaciones necesarias. Para tener el fin de obra es necesario que se hayan seguido las especificaciones del proyecto. No podemos quedarnos a un 70 u 80% realmente ejecutado de la obra respecto al total real y que nos digan que ya la han finalizado. No debería ocurrir que descubramos que las alternativas son que se vayan con el 100% de lo que iban a cobrar ya en sus carteras y nuestra casa a falta de un 20% de obra para obtener la primera ocupación.  La otra alternativa es que tengamos que pagar el rescate que nos impongan para liberar nuestra casa de su secuestro, porque igual tienen a una persona "de paseo" por la obra para justificar que no ha sido abandonada.

La primera alternativa mala, porque tendremos una obra parada, una hipoteca insuficiente con plazos cumplidos, y un gasto añadido que va a empeorar nuestra situación económica. La segunda alternativa peor, porque estamos en manos de unos individuos en los que no se puede confiar y que es probable que nos sigan pidiendo “propinas” en función de sus necesidades globales, que no de nuestra obra.

Como he matizado en otras entradas el precio contradictorio y el sobrecoste en una obra no siempre es una maniobra engañosa. Siempre que el coste sea proporcionado; la medición sea presentada de forma detallada y correcta y sea revisada por los técnicos; el beneficio industrial sobre precio de contrata razonable y sea avisado previamente a la propiedad la inminente construcción de esa partida aumentada para que tenga posibilidades de contrastar alternativas con los técnicos, que no se lleve a cabo hasta que el cliente de su conformidad. Como también hemos resaltado, contratar con precios por partida sobre medición de proyecto y tener en cláusula de contrato como referencia una base de precios de la comunidad autónoma para imprevistos es algo necesario.

Es difícil que en toda una obra no nos presenten sobrecostes justificados en torno a 2000 €, siempre avisando antes de ejecución para que pueda renunciarse a los mismos si es posible o consultar alternativas. Pero 2000 € no son 30 000 € pasados en distintas partidas o la misma.

Tampoco se pueden vincular todas esas conductas sistemáticamente a una empresa que ofrezca ese tipo de gancho publicitario de tipologías de vivienda en infografías, la descripción trata de aunar todas las prácticas contra los derechos de los clientes que pueden darse en el sector. Si bien considero criticable hacer creer a alguien que tener el proyecto de su vivienda es tan sencillo como elegir con el dedo un modelo y pretender que es lo que va a convenirle, una cosa es advertir de esta manipulación censurable bajo mi punto de vista ,aunque quizás esto sea opinable, y otra cosa es una rutina planificada para imponer arbitrariedades y antojos a un cliente indefenso con conductas que están más cerca del fraude que de la actividad empresarial.

Cuando compramos vivienda sobre plano en una promoción de viviendas, sean cincuenta o cien. El precio es realmente cerrado porque el promotor ya ha realizado su balance de gastos: compra de solar, impuestos, trabajos previos de ingeniería, proyectos, tramitaciones y licencias, y el coste de obra está estudiado al centímetro incluyendo los costes de urbanización y modificación de instalaciones urbanas. El promotor en función del mercado valora el beneficio que puede obtener dando un valor de venta a cada vivienda por m2 con modificadores en función de orientaciones, metros cuadrados de parcela, habitaciones, etc...

Cuando un gestor de construcción de nuestra vivienda unifamiliar pretende lo mismo, es decir que firmemos contrato de obra sin saber que nos va a exigir el ayuntamiento como condiciones de licencia; cual es la resistencia del terreno y profundidad de estrato resistente; si el saneamiento hay que llevarlo a través de tres parcelas privadas cruzando medio monte; si hay que soterrar tendidos, variar tuberías de abastecimiento; si no nos valoran que habrá que llegar a nuestra casa mediante aceras y dar la vuelta a la misma con ellas; si nos valoran un garaje en sótano y luego no nos han valorado la rampa de acceso, el portón de vehículos o el cierre de parcela, si no tienen en cuenta que la cesión exterior de urbanización obliga a retirar mucha tierra y levantar un muro de contención de hormigón armado de muchos metros lineales. Si omiten todo esto o estamos ante una empresa que comienza con nosotros o ante unos personajes de mucho cuidado.

Como les hemos dicho que sólo podemos gastar X, todo lo que sobrepase ese valor va a ser casualmente olvidado, no nos vayamos a escapar. Pero no tengamos duda que lo irán recordando en cuanto comience la obra, hayamos firmado, y pagado los primeros conceptos de contrato.

Photo by Stefan-Stefancik  https://www.lifeofpix.com/photographers/stefan-stefancik/

RECOMENDACIONES PARA EVITAR O MINIMIZAR PROBLEMAS

Es difícil prever todo porque hay personas acostumbradas a ocultar su lado oscuro. Pero hay cautelas que pueden acotar o minimizar los riesgos incluso con ese tipo de individuos:

-Aunque nos los ofrezcan vinculados a la misma, mejor técnicos externos a la empresa. Mejor los dos, tanto el arquitecto como el arquitecto técnico. Si la empresa abunda en abusos hacia el cliente podrán controlar la situación. Si tienen relación con la constructora y no permiten o dificultan a la misma sus engaños, no permanecerán hasta el final de la obra si continúa la constructora en la misma. Por tanto, mejor el proyecto desarrollado también por un arquitecto ajeno a la empresa. Si alguien les dice que va en contra de su sistema póngales claro que en esto como en todo, o es como ustedes proponen o el contrato no se firma. Hay más empresas. 

-No permitan que nadie sin la titulación necesaria desempeñe tareas que no le corresponden, como poco nos harán perder el tiempo y firmar un contrato mal referido y en los peores casos pueden inducir a errores de bulto o viciar de partida el desarrollo de un proyecto. Debemos ser atendidos desde el primer minuto por el arquitecto.

-El contrato de obra sólo se firma tras obtención de licencia de obra municipal, para poder referir al proyecto y la licencia el contrato mismo, y que el precio total contratado esté vinculado a la medición del proyecto con los precios detallados por parte de la constructora. Es fundamental que el contrato y todas las cláusulas que nos propongan y las que podamos añadir nosotros sean revisados por nuestro abogado siempre poniéndonos en lo peor. Cuando se contrata por tanto dinero la desconfianza debe ser una obligación preventiva.

-Para precios no contemplados en la medición de proyecto y por tanto el contrato puede fijarse una base de precios de la comunidad autónoma como referencia para partidas y trabajos no previstos.

-Exijamos que toda modificación de presupuesto de contrato y por tanto de la medición de proyecto nos sea descrita detalladamente y por escrito antes de su ejecución, y que no se llevan a cabo los trabajos relativos a la misma hasta no tener nuestro consentimiento. Si no se hace así debe quedar claro en contrato que no será abonada por el cliente. Es decir, todo sobrecoste debe avisársenos antes y quedar a la espera de nuestra decisión.