Puede resultar muy ilusionante lanzarse a la inversión en un negocio, lo que se ha dado en promover desde los medios como emprendimiento. Pero también la información es oro en estos casos. Generalmente las personas desconocen los gastos que tendrán que asumir, que no bastará con sus ahorros sino que necesitarán financiación, y financiación de esa que ahora raro es que no vaya contra aval. Es decir es de agradecer socialmente que alguien se lance a autoemplearse y a emplear a otras personas, pero hay que sopesar los riesgos, porque hay mucho en juego.
Debemos valorar si la inversión es alta. También si la reforma va a requerir tiempo de tramitación; probablemente más de lo que pensamos a veces, bastantes meses según el ayuntamiento y la oficina autonómica de medio ambiente que nos toca (caso de requerirlo la actividad) a lo que se suma el tiempo de reforma. Si partimos de un local en bruto o con mucha reforma y una actividad molesta igual el año no nos lo quita nadie. Si el local es en propiedad tendremos que echar cuentas de nuestro colchón para aguantar ese tiempo. Si vamos a alquilar lo aconsejable es acordar con el cliente y en contrato una prórroga hasta que la licencia sea aceptada. Dado el dinero que se invierte en reformar hay personas que también negocian la posibilidad de que el contrato permita traspasar a otro su propia reforma. Si el local lleva mucho tiempo sin abrir, sin alquilarse y por tanto sin dar ingresos el propietario podría aceptar.
Un local que ya tiene la actividad desde hace años nos puede dar sorpresas, si tenemos que volver a tramitar esa actividad puede que nos encontremos con unos aseos para ampliar porque no cumplen dimensiones y un sistema de ventilación nuevo. Si en una actividad, como cocina de cafetería y bar (ojo, no sólo de restaurante que también) los conductos de humo iban sólo a fachada sin más tampoco nos van a dejar continuar con la situación. Deberíamos preguntar por escrito en el ayto. y medio ambiente autonómico si nos autorizarían el uso de filtros y en que condiciones. Los filtros además son caros y hay que renovarlos anualmente o antes.
Photo by Marcela https://www.flickr.com/photos/marcelamcgreal/19164655470/
Debemos valorar si la inversión es alta. También si la reforma va a requerir tiempo de tramitación; probablemente más de lo que pensamos a veces, bastantes meses según el ayuntamiento y la oficina autonómica de medio ambiente que nos toca (caso de requerirlo la actividad) a lo que se suma el tiempo de reforma. Si partimos de un local en bruto o con mucha reforma y una actividad molesta igual el año no nos lo quita nadie. Si el local es en propiedad tendremos que echar cuentas de nuestro colchón para aguantar ese tiempo. Si vamos a alquilar lo aconsejable es acordar con el cliente y en contrato una prórroga hasta que la licencia sea aceptada. Dado el dinero que se invierte en reformar hay personas que también negocian la posibilidad de que el contrato permita traspasar a otro su propia reforma. Si el local lleva mucho tiempo sin abrir, sin alquilarse y por tanto sin dar ingresos el propietario podría aceptar.
Un local que ya tiene la actividad desde hace años nos puede dar sorpresas, si tenemos que volver a tramitar esa actividad puede que nos encontremos con unos aseos para ampliar porque no cumplen dimensiones y un sistema de ventilación nuevo. Si en una actividad, como cocina de cafetería y bar (ojo, no sólo de restaurante que también) los conductos de humo iban sólo a fachada sin más tampoco nos van a dejar continuar con la situación. Deberíamos preguntar por escrito en el ayto. y medio ambiente autonómico si nos autorizarían el uso de filtros y en que condiciones. Los filtros además son caros y hay que renovarlos anualmente o antes.
LA SITUACIÓN
Antes de seleccionar local hay que ver que posibilidades nos aporta su situación, una papelería o copistería mejor junto a un colegio, una tienda de ortopedia puede ir bien cerca de un hospital, o un centro de rehabilitación o un centro de día. Eso no necesariamente implica locales caros, pero si estratégicamente situados.
La centralidad puede ser un valor, pero si vamos a tener clientes que llegan casi todos en coche igual no es la mejor idea, un establecimiento de herramienta industrial igual no necesita una posición tan central como una tienda de trajes y corbatas.
Quizás nuestro comercio encaja bien en una calle de barrio periférico o ciudad dormitorio y quizás es al revés.
davidbenito https://www.flickr.com/photos/davidbenito/2697845431/
Ojo con algunos parámetros básicos. Hay usos que requieren una altura mínima que para obtener una licencia de actividad no son adecuados. Seria recomendable que un técnico nos diese su opinión acerca de la posibilidad de adaptar el local a la actividad, existe la posibilidad de que nos redacte un documento de idoneidad que permita comenzar antes si el local está preparado. Se trata de un documento muy breve y rápido de redactar para ganar tiempo y comenzar a trabajar, lo que no exime de presentar el documento de informe de actividad completo en paralelo para su tramitación.
Si vamos a reformar para un bar, cafetería o restaurante nuevos mucho cuidado con las salidas de humos, no valen los conductos de ventilación para aseos. El local debe tener conducto de dimensiones mínimas que habrá que consultar en medio ambiente del ayuntamiento o en el departamento autonómico que da de paso las licencias de actividad. Si no lo tiene y vamos a alquilar es mejor condicionar el contrato a la obtención de ese conducto, si por ejemplo la comunidad de vecinos y el ayto autorizan su colocación. Los filtros a veces es difícil que se autoricen sobre todo en nuevas actividades.
Si vamos a reformar para un bar, cafetería o restaurante nuevos mucho cuidado con las salidas de humos, no valen los conductos de ventilación para aseos. El local debe tener conducto de dimensiones mínimas que habrá que consultar en medio ambiente del ayuntamiento o en el departamento autonómico que da de paso las licencias de actividad. Si no lo tiene y vamos a alquilar es mejor condicionar el contrato a la obtención de ese conducto, si por ejemplo la comunidad de vecinos y el ayto autorizan su colocación. Los filtros a veces es difícil que se autoricen sobre todo en nuevas actividades.
Si vamos a llevar una actividad molesta, bar musical, academia de música, deberíamos también contemplar que las insonorizaciones que requieren son caras y complejas, y por tanto ver si nuestra elección es un edificio residencial o no. La insonorización tiene que ser proyectada por el técnico que redacte el proyecto de reforma y el informe de actividad, debe seguirse a pies juntillas porque dependiendo la actividad es muy probable que técnicos de medio ambiente del ayuntamiento se acerquen a comprobar con un emisor y un receptor en las viviendas del piso superior que los aislamientos funcionan.
También hemos de tener en cuenta la accesibilidad, hoy día las licencias de actividad requieren acceder a nivel de calle, por eso hay que ver caso de que haya un desnivel (leve) si hay posibilidad de disponer rampa, si el edificio tiene sótanos no podremos hacerla hacia abajo, sólo ascendente. Las rampas consumen bastante espacio porque sus pendientes deben ajustarse a lo exigido legalmente en distintas normativas nacionales y autonómicas.
SUPERFICIE Y FORMA
Deberíamos sopesar dimensionar al mínimo la superficie requerida, es más fácil buscar algo mayor si nos va muy bien que arrastrar la carga financiera del coste de muchos metros cuadrados innecesarios.
La forma también cuenta, para ciertas actividades hay que tener en cuenta que hay unas distancias de evacuación de las personas ante el riesgo de incendios que caso de no contar con salida trasera a vial público o zona segura no va a permitirnos usar toda la profundidad del local. Si queremos poner un restaurante hay que establecer la distancia de profundidad del comedor, que no podrá ser toda en un local muy profundo y de poco frente de fachada.
Luego está la superficie de escaparate que necesitemos, puede ser mucha si queremos exponer mucho género. Otra opción en estos casos es el espacio previo abierto al público en horario comercial y cerrado con persiana de seguridad el resto.
INSTALACIONES
Es muy habitual que pensemos que la profundidad de la reforma depende sólamente de nuestro criterio o de nuestro límite financiero, si vamos a comenzar una actividad para la que el local no estaba preparado un mínimo nivel de instalaciones de ventilación y climatización, iluminación, extintores, extracciones de humos, etc nos vendrá obligado por el documento de tramitación de la actividad que presente nuestro técnico. Ya podríamos tener un sobrecoste que ignorábamos inicialmente.
Si el local no está distribuido y está en bruto hay que analizar donde se pueden enganchar saneamientos porque seguramente tengamos que instalar unos aseos. También habrá que prever por donde llevar el resto de instalaciones.
Si entramos en una actividad antigua ya concedida, tenemos que tener en cuenta que como nuevo titular nos van a exigir su nueva tramitación, y deberemos contrastar que nos dejan conservar y si hay que añadir nuevos elementos.
ELECCIÓN DEL TÉCNICO
Si la reforma no va a afectar a elementos de estructura, puede ser un arquitecto técnico, también puede ser un arquitecto, en algunos documentos pueden colaborar otros como ingenieros para cálculos de insonorizaciones o instalaciones pero esto depende del técnico contratado en primer lugar.
En cuanto a la contratación posterior de decoradores, es una decisión que cada cual puede valorar. Un arquitecto que llegue a un alto nivel de detalle y se implique en la solución de fachada e interior puede aportar bastante coherencia al conjunto sin sobrecostes añadidos. También depende del estilo del negocio, pero el interiorismo puede venir bien definido en el propio proyecto de reforma del local.
De nuevo se pueden pedir varios presupuestos y sondear como se enfrentarían a la reforma. Porque ante precios similares podemos anticipar un resultado que nos enganche.
REDACCIÓN DEL PROYECTO
Aunque vendrá condicionado por muchos requisitos técnicos hay mucho espacio para aportar creatividad y adecuación al uso del local.
Fundamentalmente tendremos condicionada la ocupación del local por franjas, en el que la de atención al público (espera, comedor, zona comercial de exposición y venta) estará en proximidad a fachada por racionalidad en la distribución y por normativa de evacuación de emergencia. Luego los aseos y espacios servidores inmediatos, es decir en uso oficina las oficinas de empleados. en usos comerciales mostradores y vitrinas no accesibles y en hostelería barras, menaje, cavas y expositores refrigeradores. Una tercera franja hacia el fondo del local ya son espacios de muy baja ocupación y por tanto exigencias de recorrido de evacuación menores, como cocinas. Y finalmente el fondo se dedica a almacenes, cámaras y archivos.
Previamente habremos analizado el mínimo de espacio al público necesario, tanto para vender productos como por ejemplo en mesas para hostelería, y la proporción entre estos distintos espacios. Si hay posibilidad de ampliar con solicitud de terrazas o ocupación parcial con licencia municipal de aceras de suficiente anchura.
En la reforma de un local es importante tener en cuenta que producto vamos a vender, eso va a influir en los tonos empleados en suelos paredes y techos, en la iluminación (tipo, color y posición) y en las formas muy variadas que podemos adoptar en todo tipo de elementos. falsos techos, tabiques de separación, forro de pilares, mostradores y barras, mobiliario de apoyo. El interiorismo comercial es una de las actividades más creativas que puede haber, donde se pueden materializar propuestas más audaces que por ejemplo en el residencial, y donde una reforma atrayente puede convertirse en un marco único para nuestra marca. El diseño de fachada y rótulos también debe intentar adecuar su estilo a la imagen de empresa.
Siempre controlando el gasto, con ese límite claro, las opciones son infinitas. El primer paso siempre poner nuestros límites de presupuesto para que los redactores del proyecto vayan orientados en las calidades y profundidad de la intervención que podemos permitirnos. Aunque esto no sea una ciencia exacta podemos afinar más que si simplemente dejamos libertad absoluta para añadir partidas y elementos.
SELECCIÓN DE LA EMPRESA DE REFORMAS
El proceso es similar al de contratación de una constructora para obra nueva. Sólo que en este caso la empresa tendría que demostrar experiencia y mostrar trabajos en reforma de locales comerciales.
-MUY IMPORTANTE. Primero redacción de los documentos de proyecto de reforma y de informe de actividad. Y la licencia de obra concedida, porque el ayuntamiento o medio ambiente podrían requerir a los redactores la introducción de nuevas partidas de obra o aumentar alguna existente por cumplimiento de normativas.
-Luego con las mediciones sin precios del proyecto y sin que falte nada se dan a las distintas empresas. Siempre el documento completo: memorias y planos también. Si lo damos en digital no gastaremos gran cosa.
-La empresa añade sus precios sin cambiar nada de la medición. Con la suma de todo más IVA y el Beneficio Industrial tendremos lo que nos cuesta. Es importante que no cambien nada y si sugieren algo lo hagan aparte en un anexo. El sentido de la petición de presupuestos es que sean comparables. No vale que uno diga ser más barato si nos cambia una carpintería de acero inoxidable por una imitación de PVC y nos rebaja las calidades de todos los acabados.
-Elección de la empresa
De nuevo unas buenas referencias son mejor que todas las publicidades del mundo. Insisto en que no todo está en el precio, todo el mundo busca un beneficio mínimo, a veces el presupuesto más barato si lo es por mucho puede esconder un engaño. Luego no deben valer excusas y en general las cautelas que vimos para la contratación de una constructora en general sirven para este caso. El enlace de la entrada del blog que habla de la selección de una constructora es:
La forma también cuenta, para ciertas actividades hay que tener en cuenta que hay unas distancias de evacuación de las personas ante el riesgo de incendios que caso de no contar con salida trasera a vial público o zona segura no va a permitirnos usar toda la profundidad del local. Si queremos poner un restaurante hay que establecer la distancia de profundidad del comedor, que no podrá ser toda en un local muy profundo y de poco frente de fachada.
Prayitno https://www.flickr.com/photos/prayitnophotography/15837114258/
Luego está la superficie de escaparate que necesitemos, puede ser mucha si queremos exponer mucho género. Otra opción en estos casos es el espacio previo abierto al público en horario comercial y cerrado con persiana de seguridad el resto.
INSTALACIONES
Es muy habitual que pensemos que la profundidad de la reforma depende sólamente de nuestro criterio o de nuestro límite financiero, si vamos a comenzar una actividad para la que el local no estaba preparado un mínimo nivel de instalaciones de ventilación y climatización, iluminación, extintores, extracciones de humos, etc nos vendrá obligado por el documento de tramitación de la actividad que presente nuestro técnico. Ya podríamos tener un sobrecoste que ignorábamos inicialmente.
Si el local no está distribuido y está en bruto hay que analizar donde se pueden enganchar saneamientos porque seguramente tengamos que instalar unos aseos. También habrá que prever por donde llevar el resto de instalaciones.
Si entramos en una actividad antigua ya concedida, tenemos que tener en cuenta que como nuevo titular nos van a exigir su nueva tramitación, y deberemos contrastar que nos dejan conservar y si hay que añadir nuevos elementos.
ELECCIÓN DEL TÉCNICO
Si la reforma no va a afectar a elementos de estructura, puede ser un arquitecto técnico, también puede ser un arquitecto, en algunos documentos pueden colaborar otros como ingenieros para cálculos de insonorizaciones o instalaciones pero esto depende del técnico contratado en primer lugar.
Learn From.
Build More. https://www.flickr.com/photos/revivaling/5513900216/
En cuanto a la contratación posterior de decoradores, es una decisión que cada cual puede valorar. Un arquitecto que llegue a un alto nivel de detalle y se implique en la solución de fachada e interior puede aportar bastante coherencia al conjunto sin sobrecostes añadidos. También depende del estilo del negocio, pero el interiorismo puede venir bien definido en el propio proyecto de reforma del local.
De nuevo se pueden pedir varios presupuestos y sondear como se enfrentarían a la reforma. Porque ante precios similares podemos anticipar un resultado que nos enganche.
REDACCIÓN DEL PROYECTO
Aunque vendrá condicionado por muchos requisitos técnicos hay mucho espacio para aportar creatividad y adecuación al uso del local.
Fundamentalmente tendremos condicionada la ocupación del local por franjas, en el que la de atención al público (espera, comedor, zona comercial de exposición y venta) estará en proximidad a fachada por racionalidad en la distribución y por normativa de evacuación de emergencia. Luego los aseos y espacios servidores inmediatos, es decir en uso oficina las oficinas de empleados. en usos comerciales mostradores y vitrinas no accesibles y en hostelería barras, menaje, cavas y expositores refrigeradores. Una tercera franja hacia el fondo del local ya son espacios de muy baja ocupación y por tanto exigencias de recorrido de evacuación menores, como cocinas. Y finalmente el fondo se dedica a almacenes, cámaras y archivos.
Previamente habremos analizado el mínimo de espacio al público necesario, tanto para vender productos como por ejemplo en mesas para hostelería, y la proporción entre estos distintos espacios. Si hay posibilidad de ampliar con solicitud de terrazas o ocupación parcial con licencia municipal de aceras de suficiente anchura.
En la reforma de un local es importante tener en cuenta que producto vamos a vender, eso va a influir en los tonos empleados en suelos paredes y techos, en la iluminación (tipo, color y posición) y en las formas muy variadas que podemos adoptar en todo tipo de elementos. falsos techos, tabiques de separación, forro de pilares, mostradores y barras, mobiliario de apoyo. El interiorismo comercial es una de las actividades más creativas que puede haber, donde se pueden materializar propuestas más audaces que por ejemplo en el residencial, y donde una reforma atrayente puede convertirse en un marco único para nuestra marca. El diseño de fachada y rótulos también debe intentar adecuar su estilo a la imagen de empresa.
Siempre controlando el gasto, con ese límite claro, las opciones son infinitas. El primer paso siempre poner nuestros límites de presupuesto para que los redactores del proyecto vayan orientados en las calidades y profundidad de la intervención que podemos permitirnos. Aunque esto no sea una ciencia exacta podemos afinar más que si simplemente dejamos libertad absoluta para añadir partidas y elementos.
SELECCIÓN DE LA EMPRESA DE REFORMAS
El proceso es similar al de contratación de una constructora para obra nueva. Sólo que en este caso la empresa tendría que demostrar experiencia y mostrar trabajos en reforma de locales comerciales.
-MUY IMPORTANTE. Primero redacción de los documentos de proyecto de reforma y de informe de actividad. Y la licencia de obra concedida, porque el ayuntamiento o medio ambiente podrían requerir a los redactores la introducción de nuevas partidas de obra o aumentar alguna existente por cumplimiento de normativas.
-Luego con las mediciones sin precios del proyecto y sin que falte nada se dan a las distintas empresas. Siempre el documento completo: memorias y planos también. Si lo damos en digital no gastaremos gran cosa.
-La empresa añade sus precios sin cambiar nada de la medición. Con la suma de todo más IVA y el Beneficio Industrial tendremos lo que nos cuesta. Es importante que no cambien nada y si sugieren algo lo hagan aparte en un anexo. El sentido de la petición de presupuestos es que sean comparables. No vale que uno diga ser más barato si nos cambia una carpintería de acero inoxidable por una imitación de PVC y nos rebaja las calidades de todos los acabados.
-Elección de la empresa
De nuevo unas buenas referencias son mejor que todas las publicidades del mundo. Insisto en que no todo está en el precio, todo el mundo busca un beneficio mínimo, a veces el presupuesto más barato si lo es por mucho puede esconder un engaño. Luego no deben valer excusas y en general las cautelas que vimos para la contratación de una constructora en general sirven para este caso. El enlace de la entrada del blog que habla de la selección de una constructora es:
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