LA OBRA, LA HORA DE LA VERDAD

COMIENZO Y DINÁMICA

Al inicio de la obra se firma el acta de replanteo, jefe de obra, técnicos de la obra y un técnico del ayuntamiento firman que el replanteo de la obra sobre el solar se corresponde con las condiciones de la licencia.

Algunas personas pactan un día a la semana con la empresa para ver la obra. Esto es aconsejable en el caso de que se produzca un avance normal de la misma.

La obra es un lugar peligroso, hay que procurar avisar antes de entrar y mejor aún quedar con el encargado o jefe de obra para visitarla, también es aconsejable que haya visitas coincidiendo con el arquitecto y aparejador para que puedan darnos su opinión sobre el terreno. 

Los técnicos deben ser un apoyo fundamental, no se trata de que nos den la razón sistemáticamente ante cualquier disconformidad. Se trata de que por sus conocimientos discriminen que es algo mal o bien ejecutado y las consecuencias que puede acarrear, indicando las medidas correctoras.

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LA OBRA EN MARCHA

En ocasiones puede que por la inercia de la facilidad, algunas constructoras poco serias intentan colar disminuciones de todo tipo en aquello que creen no se va a ver o incluso los técnicos no van a poder descubrir por ejecutarse entre visitas. Es importante que sepamos que lo que queda oculto es tan importante o más que la perfección en la colocación de los acabados y su calidad.

Una empresa que juega irresponsablemente con la construcción de la cimentación y la estructura por ahorrar donde no debe, por subcontratar a personas sin conocimientos ni capacidad suficiente o por adelantar tiempo de manera inapropiada es un peligro y las consecuencias pueden ser más graves de las que suponemos. 

En las mediciones del proyecto hay una serie de capítulos que muestran aproximadamente las fases principales que constituyen el desarrollo de la obra: Movimientos de tierra y trabajos previos, saneamiento enterrado, cimentación, estructura, albañilería, cubiertas, aislamientos, las distintas instalaciones, carpinterías, acabados y urbanización.

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TIEMPOS Y TIEMPO

Sin caer en una obsesión persecutoria con la empresa en cuanto a la permanencia de operarios en la obra hay que tener cierto control sobre los días que faltan del tajo, en el contrato habremos fijado plazos máximos de parones en obra. Esto incide en algo que puede ser importante para nosotros que es el tiempo total de construcción. En contrato habremos fijado también un tiempo máximo en meses para su finalización. Además de nuestro derecho a disfrutar de la nueva vivienda podemos tener problemas si hay que dejar a un comprador la antigua por ejemplo o si vivimos en alquiler  En cuanto al primer caso, la venta de la vivienda antigua, hay compradores que no tienen prisa en la mudanza con los que se puede pactar un alquiler que prolongue nuestra presencia allí una vez realizada la compraventa.

La empresa constructora debiera tener claro que el tiempo no sólo es un problema del cliente. Una empresa que dilata interminablemente el final de sus obras por conflictos evitables con el cliente debiera ser consciente de que está perjudicando la propia gestión de su constructora. Si los acopios de materiales o la presencia de los oficios se ven retrasados por ajustar sus costes en exceso al final puede resultar más caro que pagar lo que el mercado requiere, ¿de que sirve obtener una teja o un ladrillo al límite del propio beneficio del distribuidor inmediato si eso supone un mes más de retraso? Ese descuento frente a los gastos generales de la empresa: salarios, alquileres, desplazamientos, etc proporcionales al parón de cada obra darán un resultado absurdamente contraproducente que además ocasiona perjuicio al cliente.

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CERTIFICACIONES

Las certificaciones deben ser aceptadas por los técnicos de la obra, empresas de tamaño medio o grande se suelen redactar estas certificaciones de modo que arquitecto y arquitecto técnico las revisan antes de firmar.

Algunas constructoras, las que abusan de malas prácticas,  excusándose en la expectativa de acabar algo inmediatamente suelen colar algo que no está del todo terminado. Lo más grave es que intenten anticipar el pago por el cliente de partidas enteras que ni siquiera se han comenzado, o que no se han ejecutado en su mayor parte. Deberíamos alertar a los técnicos de estos "errores" para que subsanen el documento y se ajuste a la realidad. Tener fotos archivadas del estado de la obra puede ser una ayuda. Si una empresa intenta colar a los técnicos de forma sistemática partidas enteras sin ejecutar podemos ver que un error realmente se convierte en una conducta, esa conducta puede denotar además de pocos escrúpulos una situación precaria de la situación económica de la empresa. El tono en que se exige o se amenaza a los clientes a la hora de cobrar certificaciones incorrectas también puede ser indicativo.

Si descubrimos que se ha falsificado una certificación, añadiendo medición o precio después de la firma de los técnicos, tras confirmar la manipulación con ellos podemos denunciar como víctimas de falsificación y de estafa. Si lo han hecho varias veces y a más clientes entonces tenemos una conducta delictiva, en todo caso la manipulación de un archivo no editable no es un error, es una acción premeditada y consciente.

Hemos de tener en cuenta que si una empresa consigue simular un final de obra prematuro inflando el porcentaje de lo ejecutado en obra está dejando al cliente en una situación precaria caso de que surja un conflicto final. Si un cliente que tiene sólo un ochenta por ciento de obra ejecutada consiguen que pague un noventa y cinco puede estar en un problema. Por esto la corrección del presupuesto de contrato y su definición detallada es fundamental, para que no intenten fijar el coste del cimiento a precio de oro y el de los acabados y carpinterías a precios de los años ochenta.

No se dejen presionar por aquellos que dicen que un enfrentamiento por cantidades de decenas de miles de euros son lo normal con cualquier empresa, cierto que es muy frecuente cierta disconformidad, pero por cantidades razonables. En todo caso el orden siempre debe ser:

-Aviso previo al cliente de la necesidad de modificación o aumento.

-El cliente estudia con técnicos de obra u otros profesionales (si la cantidad reclamada es alta es una opción) esos modificados y valora su necesidad y sus alternativas.

-La empresa corrige la propuesta si es pertinente

-El cliente firma y acepta la propuesta de modificación

-La empresa ejecuta en la obra lo pactado.

-Se cobra cuando corresponde, es decir en la siguiente certificación o si se opta por facilitar al cliente el pago no se deja para otro momento, el fin de obra por ejemplo.

Aunque la obra debe estar ordenada y limpia por motivos de adecuada construcción y seguridad. Una obra es un trabajo de gran escala, con exigencias de idoneidad y criterios de control propios del sector que se contemplan entre otros en memorias constructivas y mediciones, en el documento de control de obra, en los planos de detalles constructivos y otros y en el pliego de condiciones del proyecto. 

Como no expertos cualquier anomalía a nuestros ojos puede que para los técnicos de obra sea una cuestión menor. Para no preocuparnos sin fundamento deberemos acudir a ellos para estas dudas, por eso es conveniente que sean de nuestra elección o caso de llegar a falta de confianza o mala relación sugerir un pacto para cambio de técnico previa conformidad del nuevo.

Conserve toda la documentación, pida todo por escrito y firmado por el gerente de la empresa, desde compromisos de gratuidad de ciertas partidas a precios contradictorios. Verbalmente nada que pueda tener una cifra alta en euros de por medio. No permita que la entrega de documentación firmada e importante se retrase sin límite, la siguiente certificación es el mejor momento para pedir ese compromiso de ejecución de un trabajo que consideramos necesario y que nos prometieron como "regalo" para desbloquear una reunión.