LA DECISIÓN
Aunque en la primera entrada del blog ya valoraba la duda que se plantea a veces de si es mejor comprar terreno y edificarse una vivienda o si lo más favorable es comprar la casa acabada vamos a reconsiderar algunas de las recomendaciones.
Aunque la compra de vivienda no está exenta de riesgos, el proceso de edificarse una de nueva planta requiere fortaleza de ánimo, paciencia e inversión con límite más indefinido.
Como gancho publicitario y para captar clientes abunda el anuncio de precio cerrado llave en mano, pero en muchos de los casos lo que hay detrás es el cobro de cantidades adicionales no contempladas en concepto de modificaciones sobrevenidas no siempre por añadidos exigidos por el cliente
En el proceso de construcción puede incrementarse la inversión por dos motivos generalmente que escapan a la decisión del cliente: uno los aumentos de partidas por circunstancias no previsibles o no previstas que sobrevienen en el transcurso de la obra, la existencia de trabajos necesarios para dar la vivienda por finalizada y que por omisión o mala fe en la captación del cliente no estaban incluidos en el precio total de contrato.
En las empresas serias, con un nivel ético que les permite obtener clientes de otros anteriores de vivienda finalizada, los contratos se redactan para que el cliente tenga las máximas garantías posibles de que los sobrecostes serán pocos, controlados o ninguno. La oferta sobre mediciones de proyecto, incluyendo la cimentación que requiere el terreno, las acometidas de instalaciones que exige el ayuntamiento, la urbanización de cesión exterior según pliegos de condiciones del municipio y los movimientos de tierra, cierres de parcela y aceras interiores. Elementos que en las malas prácticas que se dejan intencionadamente como flecos abiertos en contrato. Un cliente que tiene todo el precio real sobre la mesa a ojos de un departamento comercial sin escrúpulos puede ser un cliente difícil o en retirada y no uno bien informado.
Aún así tanto por sobrecostes, como por el tiempo de obra rebasando el tiempo de contrato, como la frustración de la expectativa frente al resultado final, la construcción de vivienda debe ser para quienes lo tienen muy valorado y han sopesado todos los inconvenientes.
Aún así tanto por sobrecostes, como por el tiempo de obra rebasando el tiempo de contrato, como la frustración de la expectativa frente al resultado final, la construcción de vivienda debe ser para quienes lo tienen muy valorado y han sopesado todos los inconvenientes.
Photo by Les Haines https://www.flickr.com/photos/leshaines123/
INVESTIGACIÓN DE MERCADO Y VISITA
Si al final optamos por la compra después podemos hacer una lista con nuestras necesidades, espacio, habitaciones, accesibilidad (estancias en planta baja), situación (colegios, guarderías, comercio, estaciones de tren o paradas de autobús, metro o tranvía, salidas a autovías y proximidad a centro de trabajo), estilo de vivienda, parcela o jardín privado, instalaciones comunes, aparcamiento.
Ese listado podrá ayudarnos a reducir los anuncios de venta de vivienda y a valorar lo seleccionado en orden de preferencia.
Como la visita a la vivienda se reduce a un tiempo mínimo es difícil apreciar otros condicionantes. El ruido ambiental de la zona puede ser mayor en hora punta de tráfico de vías rápidas cercanas, en áreas de aproximación de aeropuertos a primera hora de la mañana, mediodía y atardecer, en zonas próximas a zonas industriales que la visita sea en horario laboral y día de diario.
Si nos han dado plano de la situación de la vivienda podremos anticipar la orientación de la misma, no obstante con una brújula o aplicación de móvil para orientarse podemos tener las orientaciones de las distintas fachadas. Esto es muy importante, no sólo por un ahorro considerable en calefacción, sino por una cuestión de salud física y anímica. Las orientaciones suelen tener influencia en los precios de las viviendas de una misma promoción de un modo muy evidente. El exceso de soleamiento en verano puede limitarse con la disposición de medidas pasivas de sombreamiento como toldos o viseras. Muchas de las recomendaciones de otras entradas del blog en particular las relativas a la elección de un terreno en: EL TERRENO, RIESGOS Y CAUTELAS son aplicables a la búsqueda de vivienda, para no hacer reiterativa la lectura del blog recomiendo su lectura para el caso de compra de vivienda.
A corto plazo las barreras arquitectónicas pueden resultar un problema, es mejor tener un acceso a nivel hasta el mismo ascensor y la existencia del mismo o con rampas de pendiente legalmente admitida. Por supuesto todos estos factores que pueden facilitarnos mucho el disfrute de una vivienda también facilitarían su venta si un día decidimos cambiar de residencia.
El estado general del edificio debe ser revisado a conciencia, el valor pagado por un piso aparentemente en estado óptimo en un edificio en estado casi ruinoso puede ser un error grave. En el mejor de los casos porque en poco tiempo nos veremos obligados a pagar derramas de consideración, arreglo de cubiertas, fachadas, patios, y en los casos peores refuerzos de estructura de edificios que pueden ser muy costosos.
Grietas en fachadas, escalera o pisos vecinos nos pueden dar una idea de como está la salud del bloque, en nuestra vivienda seguramente un repintado reciente y reparación de tabiques pueden haber ocultado temporalmente estas patologías.
En muchas ciudades hay barrios o zonas concretas en que se construyó muy rápido y con materiales defectuosos, como hormigones de rápido deterioro, aluminosos, de áridos mal lavados o con estructuras precarias por la mezcla de paños de estructura de madera con estructura de hormigón (pudrición por condensación en encuentros, o distintas patologías que afectan a la madera en exclusiva o con más virulencia) Podemos hacer una búsqueda de noticias de declaraciones de ruina o apremios de ayuntamientos para refuerzos de estructura, o concursos organizados por los ayuntamientos para adjudicar estos trabajos. Entrar como comprador reciente a participar en una intervención tan costosa puede convertir nuestra compra de "ganga" en un desastre financiero.
La accesibilidad del barrio en su conjunto, las dotaciones de parques, centros educativos y sanitarios, zonas de comercio inmediato, centros comerciales.
Photo by Bill Ward https://www.flickr.com/photos/billward/
Yendo de lo general a lo particular podemos analizar el estado de la vivienda en concreto adoptando algunos de los recursos de los tasadores. Una lista de chequeo por visita donde señalemos algunas de las cosas descritas: antigüedad, ascensor, estado de portal, estado de fachadas, calidades de acabados de vivienda (pavimentos, carpinterías, vidrios). instalaciones (calefacción, su generación y su distribución, instalación eléctrica suficiente y su estado, iluminación), estado de baños y aseos (antigúedad y estado de sanitarios, griferías y alicatados) y situación de la cocina. Ir tomando unas fotos con permiso del propietario nos puede servir para refrescar algún olvido en la revisión.
En un edificio o urbanización por defectos constructivos puede haber una serie de patologías generalizadas en distintas viviendas. Consultadas con otros vecinos nos pueden alertar de por ejemplo el riesgo de humedades de condensación o de fisuras en ciertos tabiques. Son problemas que pueden disimularse cuando se pone en venta un piso pero que con el tiempo podrían volver a aflorar.
También hay que valorar trasteros y plazas de garaje para poder hacer una comparativa válida.
En un edificio o urbanización por defectos constructivos puede haber una serie de patologías generalizadas en distintas viviendas. Consultadas con otros vecinos nos pueden alertar de por ejemplo el riesgo de humedades de condensación o de fisuras en ciertos tabiques. Son problemas que pueden disimularse cuando se pone en venta un piso pero que con el tiempo podrían volver a aflorar.
También hay que valorar trasteros y plazas de garaje para poder hacer una comparativa válida.
La certificación energética de la vivienda no es o no debe ser un simple añadido burocrático, nos va a dar la cuantía de nuestro gasto en calefacción, uno de los fundamentales. Una diferencia de 500 € anuales da una idea importante de lo rápido que podemos incluso amortizar una mejora de aislamientos, carpinterías o vidrios de la vivienda.
Con el listado de chequeo de las visitas podemos analizar el precio de las viviendas, no sólo comparando entre sí sino también con otras del entorno vistas en la web o anuncios aunque no tengamos pensado visitar las mismas.
Hay otros factores delicados que nos pueden hacer arrepentirnos de la compra, la presencia de locales especialmente ruidosos que transmitan ruidos a través de la estructura, bares musicales de horario nocturno; o vecinos con costumbres poco cívicas como un televisor enchufado toda la noche a volumen de mediodía. Aquí es conveniente hablar con varios vecinos a solas y sin presiones del vendedor ni de la agencia inmobiliaria, tendremos que apelar a su sinceridad posiblemente contra su lealtad por amistad al vecino que vende. También en relación al estado del edificio algunos vecinos podrían reconocernos problemas de goteras o grietas en sus viviendas, también si está en estudio por la comunidad de vecinos alguna rehabilitación importante (patios, cubierta, fachadas, portal y escaleras, añadido de un ascensor, reforma de accesibilidad en acceso, impermeabilizacion de cubiertas de sótanos o consolidaciones de estructura)
Aunque lógicamente la prioridad será el disfrute de la vivienda, que saquemos el jugo a todas sus posibilidades. Una buena guía es que pensemos que un día podemos necesitar su venta, por ejemplo para comprar otra mayor, o menor si los hijos se han independizado. A veces nuestra subjetividad es una trampa, y tenemos que evitar enamorarnos de la finca por detalles menores o circunstanciales si eso viene acompañado de carencias graves que no nos permitan ni recuperar la inversión o al menos hacerlo sin una gran pérdida.
A veces la previsión de una inversión de la administración da una expectativa de revalorización que es una oportunidad. Por ejemplo la construcción de unos accesos mecanizados: ascensores, rampas deslizantes o de un centro comercial importante, o la eliminación por ejemplo de una barrera viaria con el soterramiento de unas vías de ferrocarril. No obstante cuidado, porque en este último caso la materialización de la promesa se eterniza y pasan años, décadas o simplemente se queda en papel la ejecución de la intervención. Por tanto cuanto mayor sea la inversión pública más factible es su retraso sine die.
En ocasiones se han creado altas expectativas de revalorización por la llegada de una infraestructura importante, por ejemplo la de una estación del AVE, en estaciones de fin de trayecto o en las intermedias más cercanas a las grandes capitales (Madrid, Barcelona...) Aunque a veces las perspectivas se sobrevaloran en cuanto a convertir en ciudad dormitorio ciudades bastante alejadas, si tiene un impacto importante en aumentar las relaciones comerciales y de negocios y las visitas de fin de semana. Esto puede beneficiar la actividad económica en la ciudad y quizás más indirectamente de lo que se pensaba el valor medio de la vivienda.
Otro criterio fundamental en cuanto a revalorización es la marcha económica general de la localidad. Si nos decidimos por la compra en lugar del alquiler en una ciudad en claro proceso de despoblación y envejecimiento tendremos más difícil obtener una plusvalía. En cambio si existen planes de reactivación económica prometedores, llegada de industrias o explotaciones importantes estaremos más cerca de acertar. Desgraciadamente a pesar de los esfuerzos para compensar estos desequilibrios demográficos y económicos, a pesar de la revolución de internet y de las iniciativas sociales e institucionales la polarización entre centros productivos y zonas en declive parece difícil de combatir.
Aunque lógicamente la prioridad será el disfrute de la vivienda, que saquemos el jugo a todas sus posibilidades. Una buena guía es que pensemos que un día podemos necesitar su venta, por ejemplo para comprar otra mayor, o menor si los hijos se han independizado. A veces nuestra subjetividad es una trampa, y tenemos que evitar enamorarnos de la finca por detalles menores o circunstanciales si eso viene acompañado de carencias graves que no nos permitan ni recuperar la inversión o al menos hacerlo sin una gran pérdida.
Photo by Elliott Brown https://www.flickr.com/photos/ell-r-brown/
A veces la previsión de una inversión de la administración da una expectativa de revalorización que es una oportunidad. Por ejemplo la construcción de unos accesos mecanizados: ascensores, rampas deslizantes o de un centro comercial importante, o la eliminación por ejemplo de una barrera viaria con el soterramiento de unas vías de ferrocarril. No obstante cuidado, porque en este último caso la materialización de la promesa se eterniza y pasan años, décadas o simplemente se queda en papel la ejecución de la intervención. Por tanto cuanto mayor sea la inversión pública más factible es su retraso sine die.
En ocasiones se han creado altas expectativas de revalorización por la llegada de una infraestructura importante, por ejemplo la de una estación del AVE, en estaciones de fin de trayecto o en las intermedias más cercanas a las grandes capitales (Madrid, Barcelona...) Aunque a veces las perspectivas se sobrevaloran en cuanto a convertir en ciudad dormitorio ciudades bastante alejadas, si tiene un impacto importante en aumentar las relaciones comerciales y de negocios y las visitas de fin de semana. Esto puede beneficiar la actividad económica en la ciudad y quizás más indirectamente de lo que se pensaba el valor medio de la vivienda.
Otro criterio fundamental en cuanto a revalorización es la marcha económica general de la localidad. Si nos decidimos por la compra en lugar del alquiler en una ciudad en claro proceso de despoblación y envejecimiento tendremos más difícil obtener una plusvalía. En cambio si existen planes de reactivación económica prometedores, llegada de industrias o explotaciones importantes estaremos más cerca de acertar. Desgraciadamente a pesar de los esfuerzos para compensar estos desequilibrios demográficos y económicos, a pesar de la revolución de internet y de las iniciativas sociales e institucionales la polarización entre centros productivos y zonas en declive parece difícil de combatir.
Antes de la firma en notario deben comprobarse las cargas de la vivienda en el registro que corresponde mediante solicitud de nota simple y debemos estar al tanto de los impuestos que corresponden sumar al coste de la vivienda, los costes de notaría y la propia comisión de la agencia inmobiliaria, los gastos de tasación, registro y los que la propia entidad financiera pueda exigir como condiciones de hipoteca.
https://sidanpress.com/2018/12/amino-para-pc/
ResponderEliminarAntes de la firma en notario deben comprobarse las cargas de la vivienda en el registro que corresponde mediante solicitud de nota simple y debemos estar al tanto de los impuestos que corresponden sumar al coste de la vivienda, los costes de notaría y la propia comisión de la agencia inmobiliaria, los gastos de tasación, registro y los que la propia entidad financiera pueda exigir como condiciones de hipoteca.