Encontrará muchos textos, algunos incluso desinteresados animándole a construir su propia casa. En cambio desde aquí intentaremos poner luces y sombras sobre la mesa para que pueda sopesar todo.
Para aclarar que quiero decir con construir voy a separar dos conceptos.
-Construir es subcontratar diferentes oficios, coordinarlos para culminar la obra, y facilitar todo lo necesario para el correcto funcionamiento de los trabajos, medidas de seguridad, acometidas de obra y dependiendo del modo de contratación de oficios incluso compra de materiales. Es una tarea bastante difícil para alguien sin conocimientos previos. Con un alto grado de responsabilidad y que requiere mucho tiempo de dedicación.
-Autopromover es contratar a una constructora que realice las tareas anteriores. Con lo cual la complejidad de la obra se reduce bastante. La constructora debe velar por la coordinación de todo. Aun así la autopromoción conlleva también bastantes preocupaciones. La principal que la financiación de la vivienda tiene un margen de imprevistos que puede ser alto, que caso de que se haya firmado una hipoteca basada en un precio de contrata poco realista puede complicar el proceso. También ayuda informarse previamente en el ayuntamiento cuales son los porcentajes sobre el presupuesto de ejecución del proyecto que cobra en concepto de licencia de obra, también otras tasas que acompañan a esta, lo que cuestan los posibles avales por tratamiento de residuos, por urbanización o por acometidas de instalaciones, agua, electricidad, gas, telecomunicaciones. Otros muchos problemas pueden ser determinar si el proyecto se adecua a sus posibilidades y gustos o si la empresa está cumpliendo con calidades de materiales e idoneidad de procesos de construcción. Otros gastos por cuenta del promotor son la realización de un topográfico que contenga medidas y altimetría del terreno, con presencia de viales y otros elementos decisivos y el encargo de un estudio geotécnico para conocer una estimación de la resistencia del terreno y por tanto que tipo de cimentación será necesaria.
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CONSEJO 1. Si está dudando entre comprar una casa terminada, bien sea de promoción o particular y construirse una. Mi consejo es que una vez verificado el estado de la vivienda a fondo y realizadas todas la cautelas previas en cuanto a cargas y legalidad de la vivienda no lo dude, compre la realidad. Se evitará tantos problemas, disgustos, noches sin dormir y dudas posteriores que su salud se lo agradecerá. Si conoce a alguien de confianza satisfecho con una empresa constructora y otros agentes intervinientes de ámbito local quizás pueda inclinar la balanza del lado de la construcción.
Las compensaciones de hacerse su propia casa son que podrá ajustar más la vivienda a su forma de vivir y las necesidades de su familia, y si les dejan podrán reconocerse en la misma. Podrá intentar responder de un modo personal a los retos de aprovechar al máximo orientaciones solares, accesos, vistas y encajar los espacios que quiere y sus relaciones entre sí.
CONSEJO 2. Si decide levantar su propia vivienda, a no ser que forme parte usted del sector y tenga bastante idea de como funciona, como mucho promueva, quédese en lo que llamamos antes autopromoción. Contratar todos los oficios puede tener importantes problemas, coordinarlos en ejecución y en tiempos suele ser labor de las figura del jefe de obra, autoridad principal de la constructora en la obra. Aunque su presencia no sea permanente debería ser diaria, debe procurar que todo marche bien en tiempo y corrección, tener los materiales a tiempo y en condiciones aceptables, y velar por la limpieza, el orden y la seguridad de la obra. Los técnicos tienen la obligación de supervisar, realizar controles y verificar que se cumple con lo que dice el proyecto. tanto los de seguridad como el aparejador o arquitecto técnico o el arquitecto no desempeñan la labor del jefe de obra. Por tanto si renuncia a una constructora deberá hacer usted esa labor como pueda o contratar a alguien para la misma.
También es cierto que se supone un margen de beneficio de la constructora que podría ahorrarse, pero los problemas que puede tener no se si compensarían esto, tendrá que valorarlo. Los oficios suelen culpar a los anteriores o posteriores en la obra de todo defecto, estos problemas los debe asumir la constructora si asume la subcontratación de todo.
El otro factor es el tiempo consumido por usted, si tiene un trabajo que le permita ausentarse en cualquier momento es mejor, si le deja tiempo libre también, si cuenta con amigos o familiares que le echen una mano con un criterio profesional mejor.
También es importante el tiempo total de transcurso de la obra, una constructora seria frente a la subcontratación por el propietario puede reducir bastante ese tiempo, en cambio una constructora poco previsora o dirigida por alguien de pocos escrúpulos puede dilatar incluso más el proceso.
Hay propietarios con una capacidad económica limitada que tienen una mayor sensación de control del gasto subcontratando, sobre todo en cuanto a los parones que sean necesarios para conseguir más liquidez. No obstante se puede incluir en contrato con la constructora la posibilidad de que el propietario detenga temporalmente la obra por motivos económicos o determinar fases en las que pueda detenerse temporal mente la misma.
Una vez tomada la decisión está la búsqueda del terreno si es que no cuenta con uno.Pero antes haremos un pequeño resumen de los pasos que se siguen:
-Determinar aproximadamente que casa queremos, cuanto podemos gastarnos y hacer una primera estimación por metro cuadrado, verificar que esa tipología y volumen de edificio se puede edificar en el solar en cuestión.
-Búsqueda de terreno a un precio razonable, en ocasiones es posible segregar parte de otra parcela que el propietario anterior no había considerado inicialmente dividir. Esto hay que consultarlo previamente en el ayuntamiento al técnico municipal. En estos casos el precio puede ser interesante, porque en parcelas mucho tiempo anunciadas suele darse un precio alto que es disuasorio para clientes potenciales. Quizás otros conocidos tengan interés en comprar otra parte segregada caso de poderse edificar varias viviendas haciendo el precio más interesante.
-Si no tiene disponible la cantidad tendrá que solicitar en el banco la financiación de compra del solar.
-Compra del solar. Tenga mucho cuidado y compruebe que se puede construir lo que pretende. Siempre cita con el técnico municipal, no con el alcalde. De todos modos esto lo desarrollamos más en la siguiente entrada. Es aconsejable tener la ayuda del arquitecto que vaya a hacer el proyecto, puede detectar problemas a tiempo.
-Elección de un arquitecto para redacción del proyecto. Redacción del proyecto. También desarrollado en otra entrada del blog.
-Tramitación del proyecto ante ayuntamiento y pago de licencia de obra y tasas y avales. Nunca, nunca, nunca comience nada sin tener la licencia de obra concedida. Los técnicos deben ser avisados y presentada el acta de replanteo en el ayuntamiento.
-CONTRATACIÓN DE LA CONSTRUCTORA. ¡¡¡¡MUY IMPORTANTE!!!! Se juega un futuro tranquilo o una depresión de pesadilla. Si le parezco un pesado no lea nada más pero le aconsejo que lea la entrada de ELECCIÓN Y CONTRATACIÓN DE LA CONSTRUCTORA.
ELECCIÓN DE LA CONSTRUCTORA. LA DECISIÓN MÁS IMPORTANTE
-Obtención de la financiación de la parte de hipoteca dedicada a la obra.
-Comienzo de la obra. Comprobación de corrección de certificaciones y abono de las mismas a constructora.
-Tramitación del fin de obra y la primera ocupación.
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