ELECCIÓN DE ARQUITECTO
Podemos elegir arquitecto entrevistándonos con varios, se les puede explicar esto sin ningún problema, porque es normal pedir presupuesto de redacción de proyecto y dirección de la obra y opinión sobre nuestras expectativas de vivienda a varios previamente a firmar contrato. Lo razonable es para no perder la cabeza consultar a dos o tres, y elegir a continuación.
Podemos elegir arquitecto entrevistándonos con varios, se les puede explicar esto sin ningún problema, porque es normal pedir presupuesto de redacción de proyecto y dirección de la obra y opinión sobre nuestras expectativas de vivienda a varios previamente a firmar contrato. Lo razonable es para no perder la cabeza consultar a dos o tres, y elegir a continuación.
Generalmente los arquitectos tienen una tendencia muy marcada a orientar al cliente hacia una arquitectura moderna. Tendremos que ver que sintonía tenemos en esto porque no sólo está el precio, aunque es importante que escuchemos sus consejos particularmente en cuestiones técnicas y legales también podemos sondear su flexibilidad a la hora de darle a la casa un estilo que nos guste.
Se puede romper el hielo con fotos de ejemplos que nos llamen la atención, también tenemos que fijar nuestro límite presupuestario, saber si las calidades que buscamos no se pasan y son realistas.
Con una reunión inicial y otra para ver si ha hecho algún boceto que nos enamore además de que el presupuesto nos encaje, también en esto las referencias de conocidos o amigos pueden ayudar.
También podemos pactar reuniones suficientes para culminar el proyecto, el proyecto de una vivienda no se resuelve salvo casos contados con tres reuniones, luego podemos necesitar algo de tiempo para madurar decisiones entre reuniones. Es importante que se produzcan avances, pero hemos de tener medianamente claras dudas y certezas, y consensuadas dentro de lo posible para que el proyecto avance. También podemos saber como va a ser la dirección de obra y aproximadamente en cuantas visitas.
REDACCIÓN DEL PROYECTO
889520 https://pixabay.com/en/meeting-construction-business-2284501/
REDACCIÓN DEL PROYECTO
Es importante volcar todas las aspiraciones en las primeras reuniones y procurar sumar en lugar de dar excesivos bandazos. Partir de lo general e ir avanzando a lo particular o el detalle al final es una buena forma de avanzar. Ser concretos y dentro de lo posible consecuentes con nuestras decisiones es importante para que el tiempo de redacción del proyecto sea razonable.
Será necesario un plano topográfico para poder partir con precisión de las dimensiones de la parcela y la altimetria de la misma. Sin tener claros los frentes a viales, linderos, las pendientes del terreno y la posición de las instalaciones urbanas comenzamos mal. Hay topógrafos que trabajan a buen precio, está bien que estén en contacto con el arquitecto y podamos quedar con ellos para indicar con precisión los límites del terreno. El coste no es elevado dependiendo de la amplitud de la finca.
También deberemos tener un estudio geotécnico previamente a la redacción del proyecto, como mínimo antes de redactar el proyecto de ejecución. Los técnicos se acercan a la parcela con un plano orientativo de donde se situará el edificio para hacer sondeos y catas siempre según los mínimos marcados legalmente en el CTE (Código Técnico de la Edificación). Con esto los arquitectos tendrán una estimación muy cercana a lo que nos encontraremos al excavar. Particularmente en algunas zonas los estratos tienen grandes variaciones en pocos metros, por eso el informe da una idea aproximada, pero la excavación puede obligar a modificar alguna hipótesis de partida. Los precios pueden variar bastante, desde 900€ hasta más de mil, las empresas según los encargos que tengan pueden tardar en entregar el informe, por eso conviene solicitarlo cuanto antes, tanto el geotécnico como el topográfico.
Será necesario un plano topográfico para poder partir con precisión de las dimensiones de la parcela y la altimetria de la misma. Sin tener claros los frentes a viales, linderos, las pendientes del terreno y la posición de las instalaciones urbanas comenzamos mal. Hay topógrafos que trabajan a buen precio, está bien que estén en contacto con el arquitecto y podamos quedar con ellos para indicar con precisión los límites del terreno. El coste no es elevado dependiendo de la amplitud de la finca.
También deberemos tener un estudio geotécnico previamente a la redacción del proyecto, como mínimo antes de redactar el proyecto de ejecución. Los técnicos se acercan a la parcela con un plano orientativo de donde se situará el edificio para hacer sondeos y catas siempre según los mínimos marcados legalmente en el CTE (Código Técnico de la Edificación). Con esto los arquitectos tendrán una estimación muy cercana a lo que nos encontraremos al excavar. Particularmente en algunas zonas los estratos tienen grandes variaciones en pocos metros, por eso el informe da una idea aproximada, pero la excavación puede obligar a modificar alguna hipótesis de partida. Los precios pueden variar bastante, desde 900€ hasta más de mil, las empresas según los encargos que tengan pueden tardar en entregar el informe, por eso conviene solicitarlo cuanto antes, tanto el geotécnico como el topográfico.
Nuestra vivienda va a construirse en lugar y no en otro, con unas condiciones climáticas particulares, unas orientaciones claras, un acceso y topografía concretos. Las normas municipales no son las de otros municipios y nuestra forma de vivir no es la de otra persona; las relaciones entre habitaciones y si estamos más en la cocina que en el salón o nos gusta bañarnos con vistas a la montaña. Por tanto si alguien nos intenta colar una vivienda acabada o un tipo detallado como un avance o una ganancia de tiempo nos está tomando el pelo, tampoco vale eso de te adapto un tipo. Eso para una empresa novata es un error, pero para una consolidada en mi opinión es un anzuelo tramposo. A no ser que seamos simples inversores y nos de igual que la casa tenga forma de botijo con nariz, el salón tenga unas vistas estupendas del inodoro del baño por ejemplo y el soleamiento de las estancias sea un desastre.
Es importante que un arquitecto nos oriente desde el mismo inicio, ponga a nuestra disposición muchos años de formación y unos cuantos de experiencia, del mismo modo que un médico nos atiende si estamos enfermos o un abogado nos ayuda en un conflicto judicial. Otras soluciones para "ganar tiempo" pueden suponer una estafa, una pérdida de tiempo, un proyecto mal iniciado y una vuelta a empezar todo cuando el titulado con formación tome las riendas. Si lo que se busca es que firmemos cualquier cosa, para luego tener que modificarlo todo mal empezamos; nos estamos sometiendo a los intereses económicos de quien se quiere llevar ya un pellizco por un "proyecto" que no sirve y con el gancho de un precio barato infravalorado, pero ya estaremos "pillados".
Lo recomendable es que el arquitecto no tenga relación con la constructora ni con la empresa que gestiona el contrato de construcción. Si desarrollamos nuestro proyecto sin un vínculo previo con constructora o gestora de promoción tendremos una estimación previa real y no tramposa. Y a posteriori los constructores que opten a nuestra elección deberán presupuestar todo sin dejarse nada: ni cierres de parcela, accesos, cesiones de urbanización, acometidas lejanas o cercanas, farolas, una previsión más certera de la cimentación. Esto implica menos sorpresas posteriores y un fin de obra real y no a medida del constructor y sin cumplir las condiciones de licencia municipales.
ALTERNATIVAS A LA CONSTRUCCIÓN TRADICIONAL
Es importante que un arquitecto nos oriente desde el mismo inicio, ponga a nuestra disposición muchos años de formación y unos cuantos de experiencia, del mismo modo que un médico nos atiende si estamos enfermos o un abogado nos ayuda en un conflicto judicial. Otras soluciones para "ganar tiempo" pueden suponer una estafa, una pérdida de tiempo, un proyecto mal iniciado y una vuelta a empezar todo cuando el titulado con formación tome las riendas. Si lo que se busca es que firmemos cualquier cosa, para luego tener que modificarlo todo mal empezamos; nos estamos sometiendo a los intereses económicos de quien se quiere llevar ya un pellizco por un "proyecto" que no sirve y con el gancho de un precio barato infravalorado, pero ya estaremos "pillados".
Lo recomendable es que el arquitecto no tenga relación con la constructora ni con la empresa que gestiona el contrato de construcción. Si desarrollamos nuestro proyecto sin un vínculo previo con constructora o gestora de promoción tendremos una estimación previa real y no tramposa. Y a posteriori los constructores que opten a nuestra elección deberán presupuestar todo sin dejarse nada: ni cierres de parcela, accesos, cesiones de urbanización, acometidas lejanas o cercanas, farolas, una previsión más certera de la cimentación. Esto implica menos sorpresas posteriores y un fin de obra real y no a medida del constructor y sin cumplir las condiciones de licencia municipales.
ALTERNATIVAS A LA CONSTRUCCIÓN TRADICIONAL
Cosa distinta es que hay sistemas prefabricados que dan bastante flexibilidad, o incluso módulos casi completos con un carácter muy neutro que permiten muchas variaciones. Es como usar un LEGO de piezas menores o mayores. Pero en estos casos el reto del inventor de la patente es precisamente la versatilidad de los componentes, y como pueden combinarse para enfrentarse a muchos problemas distintos, lo que precisamente es todo lo contrario que presentar tipos edificatorios cerrados lo mismo para Madrid que para Alicante, tanto para una concertista de piano soltera que para una familia numerosa.
También hemos de tener en cuenta pros y contras de la prefabricación, el tiempo de construcción y el precio suelen ser los motivos de elección. Tendremos que matizar que la cimentación y trabajos previos en la parcela serán iguales y que si se trata de una prefabricación que requiere preconstrucción en taller eso también es un tiempo que influye en el total. Con los prefabricados hay que ser muy cuidadosos en los sistemas de anclaje y protección de los mismos y que no se vean afectados por los movimientos de la estructura ya que no contamos con la flexibilidad de las fábricas tradicionales. De todos modos ese continente llamado Europa al que supuestamente pertenecemos usa de forma generalizada estos sistemas, supongo que será por algo.
Otra opción muy interesante y que cada vez será más solicitada es la de las Passivhaus o al menos las viviendas de muy alta eficiencia energética. Frente a un gasto no muy elevado podemos tener un ahorro en calefacción de relativa rápida amortización. La orientación de los huecos, la ventilación adecuada, el aislamiento suficiente y control de puentes térmicos es ya un requerimiento que no debemos desestimar en la mayor parte de climas peninsulares. En esto será importante que la empresa constructora sea seria, una chapuza de obra no es compatible con la obtención de los certificados de la vivienda. Aquí no valdrán subcontratas sin experiencia o desconocidas.
También hemos de tener en cuenta pros y contras de la prefabricación, el tiempo de construcción y el precio suelen ser los motivos de elección. Tendremos que matizar que la cimentación y trabajos previos en la parcela serán iguales y que si se trata de una prefabricación que requiere preconstrucción en taller eso también es un tiempo que influye en el total. Con los prefabricados hay que ser muy cuidadosos en los sistemas de anclaje y protección de los mismos y que no se vean afectados por los movimientos de la estructura ya que no contamos con la flexibilidad de las fábricas tradicionales. De todos modos ese continente llamado Europa al que supuestamente pertenecemos usa de forma generalizada estos sistemas, supongo que será por algo.
Otra opción muy interesante y que cada vez será más solicitada es la de las Passivhaus o al menos las viviendas de muy alta eficiencia energética. Frente a un gasto no muy elevado podemos tener un ahorro en calefacción de relativa rápida amortización. La orientación de los huecos, la ventilación adecuada, el aislamiento suficiente y control de puentes térmicos es ya un requerimiento que no debemos desestimar en la mayor parte de climas peninsulares. En esto será importante que la empresa constructora sea seria, una chapuza de obra no es compatible con la obtención de los certificados de la vivienda. Aquí no valdrán subcontratas sin experiencia o desconocidas.
Es importante dentro de la finalización del proyecto que definamos bien los elementos de la construcción, calidades e instalaciones, para que las mediciones del presupuesto sean lo más cercanas posible a la realidad y no sean origen de discusiones con la constructora. También será luego importante defender lo que hemos detallado en el proyecto, a no ser que haya acuerdo entre todas las partes, si alguien opina que podemos comprar el coche sin ruedas es mejor pararle los pies a tiempo. Porque hay empresas que a mala fe y para presupuestar el precio más barato dan por sentadas modificaciones importantes del proyecto que pueden afectar a la habitabilidad de la vivienda.
Nuestro límite de gasto debe ser atendido, si no podemos permitírnoslo el proyecto no podrá llevar fachadas ventiladas, ni mármoles, ni aplacados de piedra de forma masiva y quizás si localizadamente. Es importante dejarlo claro a los arquitectos para que no se nos escape el control del coste del proyecto ni los gastos que se relacionan con el mismo.
EL ARQUITECTO TÉCNICO O APAREJADOR Y COORDINADOR DE SEGURIDAD
Hay arquitectos que trabajan habitualmente con un arquitecto técnico o aparejador, éstas dos últimas son realmente la misma figura sólo que hace años el título se denominaba con el segundo término de aparejador. El coordinador habitualmente también puede ser el mismo arquitecto técnico, pero puede ser otra persona.
En todo caso antes de contratar al arquitecto podemos advertirle que queremos elegir a un arquitecto técnico concreto, bien porque sea de nuestra confianza o nos lo hayan recomendado.
También podemos pedir presupuesto a varios, les bastará saber los metros cuadrados por usos, garaje, vivienda, porche, y de tenerlo ya cual va a ser el presupuesto de ejecución material del presupuesto del proyecto. No es recomendable un precio muy tirado si además va relacionado con una baja asistencia a la obra. La figura del arquitecto técnico es muy importante en la obra, será nuestros ojos con conocimientos de experto, por tanto no debemos verlo como un agente de trámite y puramente burocrático, dejémonos aconsejar y cualquier duda se la preguntamos. El constructor debe seguir sus indicaciones y por la cuenta que nos trae en cuanto a calidad mínima de la edificación más vale que sigan sus órdenes.
A veces por permanencia en la obra, lógicamente mayor y convivencia se crea un vínculo personal mayor con la constructora, pero no dejemos de tener en cuenta que sus sugerencias pueden ser sinceras o pueden ser económicamente interesadas. El arquitecto técnico dudo que encuentre ningún placer en entrar en discusiones o conflicto, pero si advierte de algo es porque cree que es su obligación por el bien de su cliente.
Nuestro límite de gasto debe ser atendido, si no podemos permitírnoslo el proyecto no podrá llevar fachadas ventiladas, ni mármoles, ni aplacados de piedra de forma masiva y quizás si localizadamente. Es importante dejarlo claro a los arquitectos para que no se nos escape el control del coste del proyecto ni los gastos que se relacionan con el mismo.
EL ARQUITECTO TÉCNICO O APAREJADOR Y COORDINADOR DE SEGURIDAD
Hay arquitectos que trabajan habitualmente con un arquitecto técnico o aparejador, éstas dos últimas son realmente la misma figura sólo que hace años el título se denominaba con el segundo término de aparejador. El coordinador habitualmente también puede ser el mismo arquitecto técnico, pero puede ser otra persona.
En todo caso antes de contratar al arquitecto podemos advertirle que queremos elegir a un arquitecto técnico concreto, bien porque sea de nuestra confianza o nos lo hayan recomendado.
También podemos pedir presupuesto a varios, les bastará saber los metros cuadrados por usos, garaje, vivienda, porche, y de tenerlo ya cual va a ser el presupuesto de ejecución material del presupuesto del proyecto. No es recomendable un precio muy tirado si además va relacionado con una baja asistencia a la obra. La figura del arquitecto técnico es muy importante en la obra, será nuestros ojos con conocimientos de experto, por tanto no debemos verlo como un agente de trámite y puramente burocrático, dejémonos aconsejar y cualquier duda se la preguntamos. El constructor debe seguir sus indicaciones y por la cuenta que nos trae en cuanto a calidad mínima de la edificación más vale que sigan sus órdenes.
A veces por permanencia en la obra, lógicamente mayor y convivencia se crea un vínculo personal mayor con la constructora, pero no dejemos de tener en cuenta que sus sugerencias pueden ser sinceras o pueden ser económicamente interesadas. El arquitecto técnico dudo que encuentre ningún placer en entrar en discusiones o conflicto, pero si advierte de algo es porque cree que es su obligación por el bien de su cliente.
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