REFORMA DE UNA VIVIENDA

COMPRAR PARA REFORMAR

Hay dos motivos fundamentales para la compra de vivienda para reformar, si queremos vivir en una zona céntrica, es muy probable que los precios más accesibles sean los de viviendas de bastante antigüedad y de entre estos los más baratos los de pisos sin reformas recientes. Y si queremos obtener una revalorización más acusada de la vivienda en menos tiempo.

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Una vez descartados los problemas graves del edificio en su conjunto que vimos en la entrada del blog de compra de vivienda, podemos centrarnos en las posibilidades de la vivienda en sí.

La reforma que comporta demoler tabiques da un salto a obra mayor en lugar de menor en buena parte de los municipios. En otros si se van a modificar todas las instalaciones y acabados también se considera obra mayor. Esto tiene sus implicaciones en la tramitación y el coste añadido de encargar una dirección técnica de arquitecto técnico para la documentación de tramitación y la obra. Ese coste viene acompañado de una planificación, un asesoramiento y dirección de obra que nos evitará muchos errores y disgustos. Si la inversión va a alcanzar la tercera parte de lo que costaba hacer la obra nuevamente merece el esfuerzo. Hay técnicos que además de solucionar los problemas técnicos y burocráticos tienen una experiencia amplia en el interiorismo, y que podrán aportar su profesionalidad también a la estética y coherencia del resultado.

CUIDADO CON LA ESTRUCTURA

Si se considera que se afecta a la estructura de un edificio debe contarse con un arquitecto. En edificios muy antiguos esta frontera a menudo no está clara, porque la división entre muros de carga que forman parte de la estructura de sustento del edificio y otros tabiques que soportan parte residual de cargas verticales o arriostramientos horizontales. En ocasiones si bien no se produce un riesgo grave en la estabilidad del edificio si podemos causar desperfectos en plantas superiores por tabiques rotos, por tanto ante la duda siempre es mejor contar con los técnicos que eviten problemas graves.

Nunca deben retirarse o afectarse elementos de la estructura como vigas y pilares o columnas sin un técnico que autorice la operación.  Las consecuencias pueden ser fatales, siendo posible la pérdida de vidas humanas. El paso de conductos y otras instalaciones debe ser tal que evite la rotura de vigas y pilares, la ampliación de habitaciones puede retirar tabiques que no sean de carga pero nunca pilares y columnas.

Ante la aparición de grietas deberá darse aviso inmediato y urgente a la comunidad y a un técnico que valore el estado de la estructura y los pasos siguientes a seguir. La eliminación de elementos de estructura o su modificación puede suponer operaciones muy costosas y delicadas, por lo cual no es aconsejable efectuarlas en cualquier caso.

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LIMITACIONES DE LA DISTRIBUCIÓN DE LA VIVIENDA

Tendremos que analizar si la distribución del edificio es lo suficientemente compacta como para permitirnos la que buscamos. Una vivienda de forma muy alargada y rodeando patios puede limitarnos las posibilidades. Otra de planta de forma más regular y proporcionada nos dará más alternativas.

A veces no se tienen en cuenta otros condicionantes importantes, no podemos poner un baño donde no tenemos bajantes de saneamiento y posibilidades de ventilar. Existen bombas trituradoras para inodoros para salvar distancias a bajantes de saneamiento y la posibilidad de ventilaciones forzadas pero debemos ser conscientes de que añadirán ruido de funcionamiento y pueden tener un mantenimiento añadido.

Lo ideal para añadir un baño en una reforma es adosado al existente con los inodoros próximos cerca de la bajante caso de que no sea posible localizar otra bajante de aguas residuales.

Adaptación de eficiencia energética, el certificado de eficiencia energética aportado para la compraventa puede incorporar medidas correctoras que nos sirvan para añadir a nuestra reforma: la sustitución de carpinterías y acristalamientos, añadir aislamientos en cámaras mediante perforaciones de paramentos de fachada o mediante trasdosado interior puede ahorrarnos mucho en calefacción si el edificio es bastante antiguo. El cambio de caldera o instalación de calefacción.

En edificios de los años sesenta y setenta en consonancia con un modelo de familia más numerosa primaba la división en muchas habitaciones y el añadido de muchos pequeños espacios residuales como armarios empotrados menores, despensas, plancha, trasteros interiores. Generalmente el nuevo comprador prefiere grandes estancias, particularmente en la zona de día, más fluidez entre usos y menos compartimentación o cuanto menos sustitución de parte de la tabiquería por acristalamiento interior.

Esto conlleva una reforma profunda, dado que además de la demolición de parte de los tabiques, afectaremos a las instalaciones que eran soportadas por los mismos. No obstante podemos tener una vivienda adaptada a nuestras necesidades sin depender del trasporte para disfrutar de la ciudad. En grandes ciudades se está optando para la reforma para obtener vivienda difícil de encontrar, mediante subdivisión de otras o el cambio de uso de locales comerciales. Antes de cualquier compra hay que comprobar la viabilidad de la operación, tanto por si la ordenanza municipal aplicable al suelo lo autoriza, como si los estatutos de la comunidad y sus mecanismos de decisión lo dan de paso.

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FACHADAS

Para toda modificación que afecte a la fachada del edificio también podemos encontrar la oposición de la comunidad de vecinos. Además de necesitar licencia municipal al afectar a la estética de la fachada. Cerrar un balcón debe hacerse con estos permisos, una forma óptima sería proponer una actuación conjunta de todos los vecinos aportando una propuesta de modificación de fachada al ayuntamiento que facilite la autorización por no comportar una especie de anarquía de soluciones en cada piso.

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OTRAS LIMITACIONES TÉCNICAS IMPORTANTES

Es necesario e imprescindible no mezclar usos incompatibles de conductos de ventilación con chimeneas, a un sistema de shunt (sólo ventilación de baños)  nunca se pueden acometer calderas de calefacción o campanas de extracción de cocinas. La campana puede tener un tramo horizontal hasta el conducto vertical a cubierta.

Si la vivienda ha tenido problemas de condensaciones de humedad deberíamos adoptar medidas correctoras, la presencia de humedades de este tipo puede propiciar la proliferación de hongos que afectan a la salud de las personas pudiendo provocar síntomas de asma y alergias. Es conveniente tratar los puentes térmicos mediante aislamientos y barreras de vapor interiores. Si descubrimos humedades de localización más puntual o bien tenemos un problema de fuga de instalación de un vecino o de cubierta, terraza o patio. En este segundo caso como elementos comunes del edificio debe hacerse cargo de su reparación la comunidad de vecinos.

ESTIMACIÓN DE COSTES 

Reformar una vivienda y con que alcance es una decisión que hay que meditar, es importante controlar y prever el gasto que asumimos. Hacernos a la idea de que va a ser el coste de pintar y un poco más puede ser un autoengaño que nos lo haga pasar económicamente mal un tiempo prolongado.

Podemos estimar costes de más de 350€ por m2 si renovamos acabados e instalaciones y dependiendo de calidades entre160 y 180 euros por metro cuadrado si nos movemos entre calidades medias y altas reformando sólo acabados. Si tenemos calidades muy altas de elementos singulares el techo es difícil de fijar, el lujo puede tener precios astronómicos. Tampoco es lo mismo acometer la reforma de dos baños y un aseo, que de un baño o aseo. Reformar cocina o no.

Vamos a hacer estimaciones por ejemplo de coste de reforma de un baño:

Sólo las tuberías de abastecimiento de agua para un baño completo pueden ir desde los 500 € en polietileno reticulado hasta los 650 € en cobre. La red de saneamiento o evacuación de agua por baño puede rondar los 400 €. A esto hay que añadir las ayudas de albañilería, es decir la apertura de rozas para las instalaciones que puede ser superior a 5€ por metro lineal en apertura y tapado. Los sanitarios completos

Los sanitarios pueden ir desde los 700€ de baño completo con lavabo doble para gama básica hasta 900€ de gama media y más de 1200€ para gama alta.

Los suelos de un baño de 7m2, pueden variar mucho de coste, tanto por calidades como formatos, pero podemos tener un buen suelo de cerámica desde 350€.

También los alicatados de paredes pueden ser muy variables, desde 800€ para azulejos cerámicos de gama baja hasta 2000 € para gres de más calidad y formatos especiales.

En definitiva nos hemos movido en totales para reforma de un baño convencional entre 2700 € para calidades básicas hasta 4600€ en calidades altas. Luego habría que sumar si corresponde la modificación de la instalación eléctrica y emisor de calefacción.

Cuando en construcción se habla de precios, a no ser que se especifique que se trata de precios simples, estaremos sumando además del coste del elemento en sí, por ejemplo una bañera, también a su colocación y remates, es decir la mano de obra. Estas referencias son aproximaciones, el mercado es libre y con condicionantes distintos en la propia compra de materiales en cada zona geográfica, las características de cada empresa, es decir que no todo depende del margen de beneficios de la empresa de reformas.

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PROCESO, PASOS PREVIOS Y OBRA

Estos son los pasos que considero recomendables o necesarios:

-Anotar lista de lo que necesitamos y requerimos a la vivienda resultante de la intervención. Algún croquis no muy elaborado, número de habitaciones, listado de partidas de obra: demolición y construcción de tabiques, carpinterías exteriores e interiores, instalaciones (eléctrica, calefacción, climatización, fontanería y saneamiento...); para viviendas unifamiliares hay nuevos tipos de instalaciones que muchos propietarios consideran como aspiraciones centralizadas, conductos para ropa sucia, domótica de control de persianas iluminación o calefacción; acabados: materiales y calidades.

-Altamente recomendable contar con un técnico, obligado si hacemos una obra de importancia. Pedir presupuesto a tres y referencias a amigos que ya han reformado.

-Redacción del proyecto de reforma, control al máximo del alcance y costo de la reforma. Es recomendable cierta apertura a las propuestas del técnico; aunque la decisión salvo imposibilidades técnicas y normativas es nuestra, dejémonos sorprender, podríamos salir ganando con opciones no contempladas. Es importante transmitir al técnico que estilos nos hacen sentir cómodos, estarán dispuestos a escucharnos.

-Tramitación de permisos en ayuntamiento y pago de licencia y tasa.

-Reparto de proyecto completo, planos, memoria y mediciones con los precios eliminados (presupuesto ciego) a cuatro empresas. Exigir que pongan precios a todas las partidas de la medición de proyecto sin dejarse nada ni modificarlo, y que las sugerencias de modificación irán en anexo aparte. Advertir que no aceptaremos presupuestos a cifra global o de capítulos, es decir por ejemplo 2000 € de albañilería donde debería poner 100 de demolición de 5 m2 de tabique, 300 € de 6 m2 de tabiquería, etc...

-Selección de empresas, siempre mejor con referencias directas o si no es posible que nos pongan en contacto con clientes de obra terminada. Mucho cuidado con las empresas que se descuelgan más de un 20 o 30%, lo más probable es que comencemos mal y acabemos peor.

-Pedir a los técnicos visitas en distintas fases de la intervención y comentarles dudas en todo momento.

Tenemos que tener en cuenta que siendo importantes las decisiones en cuanto a la financiación de la obra caso de que requiramos hipoteca, o las calidades que podemos permitirnos, la selección de la empresa es la decisión crucial, si tenemos mala suerte o elegimos a ciegas. en la entrada https://construirmicasaconsejos.blogspot.com.es/2018/01/eleccion-de-la-constructora-la-decision.html describo las cautelas a la hora de seleccionar la empresa. Particularmente en reforma de vivienda donde tenemos más posibilidades de elección al poder contar con empresas de tamaño pequeño, es vital las referencias y la cercanía. En cuanto a las capacidades de la empresa, ejemplos de reformas similares en estilo y alcance con fotos y llamada a los propietarios son la mejor tarjeta de presentación. Mejor que webs, anuncios en prensa o que dediquen cantidades desmesuradas al autobombo.

Es recomendable ser altamente escéptico, y contemplar que aunque hay novedades interesantes en técnicas de construcción, en cambio en gestión, preparación y desarrollo de una obra el proceso siempre es el mismo. Tendremos que valorar si alteraciones "imaginativas" del orden normal de las cosas es en nuestro beneficio o en beneficio de una empresa que nos hace firmar un contrato casi a ciegas basado en la indefinición, la ambigüedad o directamente en el engaño. Porque ese proceso puede ser diferente en lo malo, si  los que debieran ser agentes independientes de control de la obra son presionados de forma interesada por los responsables de la gestora para modificaciones indebidas, o para certificaciones fraudulentas. O si los responsables se apoyan en elementos no contemplados de forma maliciosa para endosarnos sobrecostes en función del estado financiero de la empresa.

Afortunadamente hay empresarios  a quienes les gusta su actividad, que trabajan con responsabilidad y eficacia por unos márgenes de beneficio ajustados pero viables. Que prefieren contratar como es debido con tres clientes, que mal y con engaños con seis. No podemos caer en generalizaciones injustas, que es precisamente en lo que se basan algunos para justificarse. "Tengan cuidado ahí fuera".